配套商品房一房二卖——房主偷梁换柱，暗度陈仓

配套商品房一房二卖——房主偷梁换柱，暗度陈仓
时间：2011-1-27 17:10:13  来源：本站原创  点击：131
                         案情简介：
原告张某于2007年7月13日向被告宋某购买其坐落于浦三路2801弄一房产，为此支付了房款人民币六十三万元整。由于该套房屋性质为配套动迁商品房，规定自2005年5月9日起5年内不得转让、出租。故在当时无法办理相应的过户手续的情况下，原告为了确保购房资金安全和与被告宋某届时会办理相应的房屋过户手续，双方于2007年7月13日签订了《定购房屋协议》和《借款协议》。协议约定：以原告张某支付给被告宋某人民币六十三万元整的形式，（事实上是房屋买卖关系）在此期间，被告将房屋无偿给原告居住，且房产证交由原告张某保管；三年期满后即房屋法定可以过户期限到后，被告将抵押的系争房屋转让给原告，原告则以借贷本金六十三万元和利息款，另补偿被告人民币五万元作为买房对价给被告；被告应在借款三年期满后一个月内办理产权转移手续。
嗣后，为了资金安全，原告就要求被告出具一借款期限为三年的借条；三年期近满，被告却“偷梁换柱”，以房产证遗失为由重新补办房产证，并在房产中介处又挂牌出卖系争房屋。被告这样“暗度陈仓”的违反诚实守信原则的一房二卖的做法严重侵害了原告的合法权益。原告逐于2010年以不安抗辩权向浦东新区法院起诉，并委托北京中银律所上海分所吴滨律师和徐强律师为本案代理人。诉讼请求：1、请求法院判令两被告依照协议履行协助原告办理房屋产权过户手续。2、本案诉讼费由被告承担。
 
本案争议焦点
一、《定购房屋协议》和《借款协议》两者关系问题：原告认为：前者为双方的真实意思表示，是主要合同目的，而后者是交易房款的安全保障。由于原告在购买该套房屋时不能办理过户手续，为了保证房款安全，原告与被告协商，另行签订《借款协议》和《定购房屋协议》，将预交的房款以借款形式交给被告，借款期限三年，期满后该借款（实为房款）作抵房款。被告则认为：后者为主合同，后者是从合同，系争房屋是抵押物而非买卖标的。
原告代理人吴滨律师和徐强律师认为：1、从《定购房屋协议》内容看，协议中就买卖房屋的地点、价款、支付方式、过户时间、税费承担及违约责任等都作了具体明确，具备商品房买卖合同的主要条款。而且，合同主体适格，同时房屋的成年权利人及同住人都知情且同意并签字。2、《借款协议》约定借期为三年，但并没有谈及三年期限届满后如何归还欠款，同时也未对房屋处理问题作出明示，而从常理而言，借款协议中对如何归还欠款、如何处理抵押物应当有明确说明，但此份《借贷协议》却只字未提，显然不是双方真实意思表示。3、由于本案房屋抵押没有登记，所以不具有物权法上的效力。可以看出此抵押并非真实抵押。最后，法院采纳了原告代理人的意见，认为协议内容与被告解释该协议实质为抵押关系无法相互对应。
二、原被告是借款关系抑或买卖房屋关系界定问题：原告代理人吴滨律师和徐强律师认为：1、根据正常人的逻辑，如果须要贷款，首当其冲会考虑找银行等正规金融机构借贷，或者可以向自己的亲朋好友寻求帮助。但本案原告既非金融机构，也非被告亲友，无缘无故找到一个陌生人借款显然不符常理。而且还将房产实际交付给原告居住使用至今。所以 “所谓借款”（实际上是画蛇添足）是用来保证该房屋买卖和资金安全的形式手段。2、原被告双方约定的借款期满日与法定的房屋可以过户交易期的时间相近。3、如果是借款，双方为何会约定原告在到期后又给被告利息和5万元？难道出借人在到期时反而会给借款人钱款？这与常理不符。法院同意吴滨律师和徐强律师看法，认为原被告在签订协议前不认识的情况下，如果双方真意是借贷，原告向毫不认识的被告出借并非小额的63万元，双方却又未办理登记抵押权，这样没有保障的借款实在有悖常理。
三、具体借贷关系主体认定问题：因为本案有三被告，被告宋某，宋妻和宋子，庭审中，被告2宋妻却提出，其早于2000年就与被告1离婚，对该套房产的买卖不予认可。原告代理人吴滨律师和徐强律师认为事实上，其与原告签署的定购房屋协议时，并未告知原告此事实，且协议上三个被告也都签了名，原告是不可能知晓被告之间已经离婚的事实的。所以被告1对协议的内容应当清楚，原告已经尽到了谨慎注意义务。法院采纳了此意见。
最后，在吴滨律师和徐强律师严密的分析和无懈可击的证据证明，法院依法支持了原告的诉讼请求。
 
小结：投机取巧，骗人终害己
由于房价暴涨，又因为本案系争房屋是属性为不可过户的配套商品房，被告萌生了投机欺诈原告的念头，打算一房二卖。被告重新补办房产证，又挂牌欲卖，属于违约行为，不仅触犯了诚实守信原则，更是严重侵害了原告的合法权益。
在目前的形式下，房价在短期狂涨的情况时有发生，房主为了多赚取利益不惜承担违约责任一房二卖的事情也屡见不鲜。这种情况绕乱了市场正常的交易秩序，也违反的法律规定。很多案件最后的结果买卖双方在精力、物力、财力上都受到损耗，所以说房主的这种不诚信之为可谓是-得不偿失。